Эта юридическая история очень поучительна не только с точки зрения сложившихся правоотношений между продавцом и покупателем недвижимости, но также представляет интерес в плане человеческих взаимоотношений, влияния соблазна наживы на поведение человека, а также торжества справедливости вопреки всем негативным обстоятельствам.
Итак, некто Р., доктор по профессии, своим многолетним трудом и трудом супруги скопил на приобретение однокомнатной квартиры и стал искать подходящие варианты. Некая Ч., предприниматель, в тот же период времени осуществляла продажу однокомнатной квартиры, которая ей принадлежала на основании договора долевого участия в строительстве. Жилой дом, в котором находилась квартира, был полностью построен, подключен к коммуникациям и был даже заселен, но право собственности жильцов на квартиры не было оформлено вследствие неподачи застройщиком необходимых документов в УФРС по РБ.
Известная риелторская контора, которая через газету бесплатных объявлений занималась поиском покупателей для Ч., нашла Р., которого предлагаемая квартира устроила, и он решил ее приобрети. Как водится, оформлением сделки занимались те же риелторы, что и оказывали услуги по поиску покупателя. Купля-продажа недвижимости оформляется договором купли-продажи, который подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, в противном случае такая сделка имеет последствия недействительной сделки. Однако, государственная регистрация сделки может быть только в том случае, если объект сделки в свою очередь зарегистрирован в Едином государственном реестре прав. Право собственности же Ч. в установленном порядке не было оформлено путем государственной регистрации, и поэтому она не могла ее продать, соблюдая требования государственной регистрации.
В данном случае, правильным было бы произвести проверку наличия прав Ч. на данный объект недвижимости и оформить сделку, направленную на отчуждение этих прав, например, путем заключения договора уступки права требования. Но риелторы пошли другим путем, видимо более привычным. Они не стали уходить от договора купли-продажи, они просто решили его сделать предварительным. В результате Р. и Ч. заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно условиям которого стороны обязались через полгода заключить основной договор купли-продажи, условия которого оговорили, а покупатель в день заключения предварительного договора передал продавцу 100% стоимости квартиры. В течение последующего года ситуация с правовым положением продавца не меняется, она в силу разных причин не может, да и особо не стремится зарегистрировать свое право собственности на проданную квартиру, ведь 100% оплаты ею уже получены. В тоже время ситуация на рынке недвижимости за это время меняется, стоимость квартир резко увеличивается, причем практически вдвое. И это обстоятельство оказывает сильное психологическое воздействие на Ч., которая продай квартиру позже, смогла бы выручить значительно большие средства. И Ч. решается отказаться от заключения основного договора, мотивируя это тем, что существенно изменились условия договора, предлагает вернуть полученные за квартиру деньги.
Таким образом, через год после заключения предварительного договора стороны пришли к ситуации, где продавец считает, что к моменту заключения основного договора произошли непредвиденные обстоятельства в виде существенного увеличения цен на квартиры, а также стороны пропустили установленный предварительным договором срок для заключения основного договора, а покупатель же считает, что квартира им приобретена путем выплаты 100% цены квартиры, существовавшей на момент заключения предварительного договора.
С точки зрения справедливости, несомненно прав покупатель, который, приобретая квартиру, выплатил всю запрашиваемую продавцом сумму. Однако, с формально-правовой точки зрения у продавца имеются очень веские аргументы против заключения основного договора: сторонами пропущен срок для его заключения, причем покупатель ни разу своевременно в письменной форме не предложил продавцу это сделать, стоимость квартир возросла настолько, что если бы это непредвиденное обстоятельство было известно заранее, то Ч. несомненно отказалась бы от заключения такого договора. Весомость этих аргументов была подтверждена судебным решением районного суда, который по иску нанятой Ч. команды юристов признал предварительный договор купли-продажи недвижимости недействующим с момента окончания установленного срока для заключения основного договора.
Адвокат Шарафутдинов Рамиль Фанавиевич взялся помочь покупателю квартиры, несправедливо лишенному прав на недвижимость судебным решением. Решение районного суда было обжаловано с требованием его отмены в связи с нарушением норм материального и процессуального права. Доводы адвоката Шарафутдинова Рамиля Фанавиевича Верховным судом Республики Башкортостан были признаны законными и обоснованными, было установлено, что в нарушение ст. 196 ГПК РФ районным судом неправильно установлены обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, судом не учтены требования процессуального закона об определении правоотношений сторон и законов, подлежащих применению. Так, судом не были приняты во внимание действия продавца Ч., направленные вразрез с условиями предварительного договора и намерениями с целью которых он заключался, не принято во внимание то обстоятельство, что расчет покупателем произведен уже по основному договору. Решение районного суда было отменено и направлено на новое рассмотрение.
При новом рассмотрении дела Р. и его представителем адвокатом Шарафутдиновым Рамилем Фанавиевичем был подан иск о признании договора купли-продажи квартиры состоявшимся, а также признании права собственности на жилое помещение. Однако, Ч. и ее юридическая команда не собиралась так просто сдавать свои позиции. В деле появился иск мужа Ч. о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным вследствие того, что сделка была совершена с нарушением требований пункта 2 ст. 35 Семейного кодекса РФ, а именно не получено его нотариальное согласие на заключение договора. Аргументами против исковых требований мужа Ч. стали предоставление суду доказательств в виде свидетельских показаний о том, что супруги Ч. вместе присутствовали при заключении сделки, соответственно о сделке своей супруги ему стало известно в день ее заключения, он не возражал против ее заключения, более того, обратился в суд по истечении годичного срока исковой давности, установленного ст. 35 Семейного кодекса РФ для обращения в суд с требованиями признания недействительной сделки, заключенной без нотариально удостоверенного согласия супруга. Суд отказал мужу Ч. в его исковых требованиях в связи с пропуском срока исковой давности. Исковые требования Р., напротив, были удовлетворены, суд пришел к выводу, что из предварительного договора купли-продажи квартиры следует, что в нем предусмотрены все существенные условия, свидетельствующие о заключении между сторонами непосредственно договора купли-продажи спорного жилого помещения, определен конкретный предмет договора, установлена его цена, которая была выше рыночной, денежный расчет покупателем за квартиру произведен полностью, последующие действия сторон также свидетельствуют о том, что по всем существенным условиям, присущим основному договору купли-продажи объекта недвижимости, стороны достигли согласия. Суд принял во внимание невозможность осуществления государственной регистрации сделки по независящим от сторон обстоятельствам, а также бездействие и действия Ч., направленные на воспрепятствование оформлению сделки в соответствии с требованиями закона и признал договор купли-продажи квартиры между Ч. и Р. состоявшимся, а также признал право собственности Р. на указанную квартиру. Вышестоящие судебные инстанции признали решения судов законными.
Таков был итог торжества восстановленной справедливости. Однако, чего он стоил. В этой истории не озвучены обстоятельства многочисленных обращений сторон в правоохранительные органы с заявлениями о мошенничестве, обвинения друг друга в противоправных действиях, где-то надуманных, а где-то и возможно имевших место. По делу судами рассмотрены многочисленные иски, в том числе о различных компенсационных выплатах, снятии с регистрационного учета, выселении и др.
Какую злую иронию судьба сыграла с Ч., которая затевая юридические баталии, в письменном обращении к Р. с требованием расторжения предварительного договора и возврата полученных денег написала: «В противном случае мы оба с Вами понесем дополнительные существенные денежные и моральные затраты на судебные тяжбы»!
Удачи всем, кто служит справедливости!