РЕКОМЕНДАЦИИ ДЛЯ ПРИОБРЕТАТЕЛЕЙ СТРОЯЩЕГОСЯ ЖИЛЬЯ ИЛИ КАК НЕ СТАТЬ ОБМАНУТЫМ ДОЛЬЩИКОМ

Ввиду своей ценовой привлекательности, участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов представляет собой один из наиболее востребованных способов приобретения жилья. Такое участие является приобретением права частной собственности, которое охраняется конституционными нормами (часть 1 статьи 35, часть 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации) и регулируется Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»). Законодательное регулирование отношений, связанных с участием граждан в долевом строительстве, существенно снизило риски финансовых потерь при приобретении недостроенного жилья, но в то же время не свело их на нет.

Нечистые на руку дельцы используют различные схемы, маскируя их под различные соглашения, стремясь тем самым, как обойти требования закона, так и создать видимость законности своей деятельности в глазах потенциальных инвесторов. Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые не введены в эксплуатацию, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Кроме того, частью 2.1 статьи 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» установлен запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение приведенных требований части 2 данной статьи. В соответствии с частью 2.2 этой же статьи лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных ею, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

В нарушение требований действующего законодательства, предусматривающего только вышеназванные способы участия граждан в незавершенном строительстве, привлечение денежных средств населения для строительства осуществляется посредством следующих сделок: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; внесения денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность; заключения договоров простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность; выдачи векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме; заключения договоров инвестирования строительства; заключения иных договоров, связанных с передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность. Наибольшее распространение получили: предварительный договор и вексельная схема.

Суть покупки квартиры по предварительному договору сводится к следующему: клиенту предлагают заключить предварительный договор, по которому в будущем (после ввода объекта в эксплуатацию) застройщик и клиент подпишут основной договор купли-продажи. Как правило, деньги за квартиру берут полностью или в рассрочку уже на этапе заключения предварительного договора. После того, как дом будет построен, застройщик оформляет квартиры в свою собственность, а затем заключает с клиентом основной договор, по которому к последнему переходит право собственности на квартиру. Предварительный договор заключается в письменной форме в соответствии со ст.429 Гражданского кодекса РФ. Важно то, что такая сделка нигде не регистрируется и не фиксируется, соответственно, у покупателя не возникает права собственности на квартиру, даже если предварительный договор на руках. Иными словами, человек доверяет свои деньги застройщику и надеется на его порядочность, ибо у последнего, если заранее не запланированы, то могут возникнуть соблазны «двойных продаж», продажи квартиры иному лицу после завершения строительства и т.п.

Суть вексельной схемы и подобных сделок, основанных на договоре займа, сводится к тому, что клиент одалживает застройщику деньги, а застройщик после окончания строительства возвращает их клиенту в виде квартиры. В вексельной схеме обычно заключается два договора: предварительный договор и договор купли-продажи векселя. По предварительному договору клиент получает право на покупку квартиры у застройщика в будущем. Согласно договору купли-продажи векселя, продавец передаёт в собственность покупателя вексель, а покупатель обязуется выплатить его стоимость, которая равна стоимости квартиры. Когда придёт время заключать основной договор купли-продажи квартиры, покупатель будет расплачиваться с застройщиком этим векселем. Как правило, предварительный договор и договор покупки векселя между собой никак не связаны и составлены таким образом, чтобы их юридическая суть толковалась как

оформление беспроцентного займа застройщику. При этом предварительный договор заключается с недостатками, которые делают его недействительным уже при заключении, либо он теряет юридическую силу в последующем. В этой схеме клиент также находится целиком в зависимости от застройщика.

Законная сделка по участию в строительстве незавершенного объекта имеет ряд несомненных преимуществ.

Так, договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. К государственной регистрации имеется ряд обязательных требований, невыполнение которых влечет отказ в регистрации. Так, проверяются полномочия лица, заключающего с Вами сделку, застройщик на регистрацию первой сделки предоставляет:

1) разрешение на строительство;

2) проектную декларацию;

3) план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений; 4) один из следующих предусмотренных Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» документов:

договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор страхования), а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования;

договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее — договор поручительства), а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Кроме того, Федеральная служба государственной регистрации следит за тем, чтобы на объекте строительства не было двойных продаж.

Какой бы договор не заключался, лицу, которое вкладывает значительные денежные средства в строительство, полезно ознакомиться и иметь заверенные копии разрешения на строительство, проектной декларации, документа, подтверждающего право собственности застройщика на земельный участок или право аренды его (подлежит государственной регистрации при заключении на срок не менее года). Также нужно проверить, является ли организация, с которой Вы заключаете договор, обладателем прав согласно имеющимся документам, не

истекли ли сроки их действия? Обладает ли лицо, подписывающее с Вами сделку, полномочиями это делать от представляемой им организации?

Если Вы вдруг заключает договор не с застройщиком, а с подрядчиком и прочими организациями, с которыми застройщик обещает рассчитаться квартирами за выполненные работы, помните, Ваши риски возрастают многократно!

Удачи Вам в Ваших начинаниях!